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摸底奥运城市 后奥运时代楼市仍将上行

时间:2014-05-06点击:

举世瞩目的北京奥运会落下帷幕,后奥运时代中国楼市的走向再次成为焦点。

8月27日,央行、银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》标志着宏观调控进一步收紧。随之,"金九银十"姗姗而来,并被认为或是考察"后奥运"楼市走向的一个重要节点。

奥运并非中国经济和房地产的分水岭,支撑中国经济利好的大因素没有根本改变,对于房地产来说,奥运提升了城市的价值,提供了城市开发建设的良机。

《楼市》本期特派记者对2008年奥运会的主办城市--北京,以及5个协办城市--上海、天津、青岛、沈阳、秦皇岛的房地产市场进行调研,发现北京、上海虽然目前楼市成交量低迷,但此状态是对2006、2007年房价暴涨的理性回调。《楼市》对北京今年进行过打折促销的20个典型楼盘调查发现,多数楼盘价格松动后成交量出现回升。因此,经历阵痛之后,开发商致力于精耕产品,并将房价调整至理性层面,北京楼市的繁荣将会再现;青岛、沈阳借奥运东风楼市平稳发力并升温;天津奥林匹克中心体育场所处的南开区楼市更是在奥运期间销量上升、逆势增长;而秦皇岛作为滨海度假型城市则进入楼市调整期。

《楼市》从本期起,将对后奥运时代楼市走势进行连续报道,敬请关注。

中国楼市 后奥运将被看好

2008年奥运会赛场,全世界见证了赛场上38个世界纪录的打破。如今,国内房地产市场也面临一场前所未有的高难度"竞技"。经济增速下降、通胀加剧、美国和越南等国出现金融风暴、外围经济形势恶化、房企资金链紧张、观望情绪浓厚、市场交易量持续低迷……

人们把目光投向了后奥运,期待着"楼市盛宴"的出现。到底国内房地产市场在后奥运呈现怎样的发展态势,与楼市息息相关的经济、供需关系、政策等因素是否都会向其有利方向发展?

中国经济为楼市提供保障

近期持有对中国经济现状表现堪忧观点的人,主要认为:一是中国进入了一个中度通货膨胀时期,今年1?5月份,通货膨胀达到8.1%;二是流动性过剩;三是受到不可控制的外围经济的影响。在"举全国之力"主办的奥运会过后,中国经济是否会陷入滞涨的泥潭?

这种担忧并非无的放矢。历史数据表明,不少夏季奥运会的举办国在会后,都曾经历一个经济回落的过程。

来自建银国际日前发布的报告指出,一般而言,从奥运会举办前一年至结束后的第二年,奥运会主办国的GDP增长平均下降4%;而投资水平的变化更为明显,平均下降幅度高达10%。工业生产增长也同样呈现下降趋势,幅度居于上述两者之间,为6%。1984年?2004年的20年间,一共举办过六届奥运会,除1996年的美国亚特兰大奥运会,其他举办国的经济在奥运会后大多呈现放缓迹象。

"中国还是一个中等发达的国家,跟发达国家的产业差距非常大。即使过去30年来中国的投资增长非常快,可是我们可以继续产业升级、产品升级、技术升级,这些升级都需要很多投资。其次,不仅投资增长非常快,消费增长也非常快。这些年来城乡居民的收入增长都相当快,所以每年的消费增长都维持在10%甚至更高,相信在未来五年十年,消费增长的速度还会维持在这样一个水平之上。再次,固然我们现在的工资上涨了,廉价的劳动力优势似乎在消失,可是工资只是当中的一个考虑,经过30年的快速发展,中国建立了非常好的产业群聚和公共设施,因此未来中国还是会吸引外商到中国来投资。"著名经济学家林毅夫在《人民日报》撰文时认为,中国经济不仅不会出现萧条,而且还会高速增长。

大部分受访专家认为,面对诸多问题和不确定性因素的挑战,中国经济依然保持活力。著名经济学家张曙光认为,奥运会后,中国的经济走势面临趋缓。但这并不是坏事,中国的经济增长速度从现在的11%左右,趋缓到9%?10%的区间不会产生风险。

中国经济在保持平稳较快增长的基本态势下,在一些领域有所降温。摩根大通发布的一项研究报告认为,这是宏观调控政策措施作用下的中国经济的自身调整,是在朝着宏观调控的预期方向发展。

而今年中国的房价在连续10年保持上涨态势的情况下,开始改变原有运行轨迹进行调整并不值得大惊小怪。对于少数房价较高的地区,专家认为:"房价的适当回落是正常的。"楼市走向理性回归的步伐有多快,主要取决于宏观经济的总体走势。

奥运提升"中国引力"

奥运会对于中国经济的拉动力不可小觑。

基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强在接受记者采访时分析说:"奥运对中国经济的长期影响可能更为重要。'中国引力'提升,成功承办奥运会所提升的自信心,对未来中国发展是一笔重要的精神财富。因此,有人说2008年奥运会是中国重新跻身于世界强国行列的成人礼,有其道理。"

借举办奥运会之机,中国加大了产业结构调整步伐。以北京市为例,经济结构调整对节能减排的贡献率至少在60%以上。奥运会后,北京经济形成高科技产业、金融与生产性服务业、社会服务业、文化创意产业"四级"带动的产业发展格局,在城市基础设施方面的投入力度仍保持较高水平。

"绿色奥运、科技奥运、人文奥运"的理念是科学发展理念的具体体现,对国家进一步改革开放,推进经济结构调整和转变发展方式的影响是久远的。

奥运会还将极大提升投资者看好中国经济的心理预期。心理预期对中国经济增长的影响,很难定量评估,但可以肯定的是,此轮中国经济连续保持多年的高速增长,奥运会是不容忽视的推动因素之一,这一因素将继续下去。

洲联集团(WWW5A)#zhPoint#上海五合智库(WISENOVA)总经理邹毅认为,奥运会的举办,加快了北京产业结构调整的步伐,高端服务业将成为北京新的经济增长点。受奥运会影响,到2008年预计北京第三产业增加值占GDP的比重将达到69%。从第三产业内部结构看,与奥运会相关的金融保险、旅游会展、商业服务、现代流通和文化体育等一批体现城市功能的现代服务业,会受到明显拉动,将以年均10%以上的速度发展,逐步成为服务业的主导产业,并带动一批新兴服务部门的发展。

政府信号利好

近日,有报道称,财政部拟定了事关1500亿元减税规模的新增值税方案,并且已经上报国务院,如无意外,新方案将按计划于2009年1月1日实施。此举透露出政府已经明显意识到当前经济存在有下滑风险,并且已经着手为实现"保增长"做更多的工作。

6月以来,包括建设部、国家发展和改革委员会及中国人民银行在内的相关部委和机构频频约见地产界人士,调查了解房地产市场运行情况。

安邦集团研究总部高级分析师徐斌认为,房地产是经济周期型行业,繁荣期高涨,紧缩时候萧条。今年对房地产市场影响最深的,莫过于去年下半年至今的央行货币紧缩政策。

在7月举行的两次中央经济形势分析会议上的内容则给予市场诸多遐想。

信号一:

7月17日,中央经济形势分析会以经济事务为主题召开,决定下半年的调控政策取向,出席者包括各省市的一、二把手,中央各部委和相关机构的负责人,规格上类似中央工作会议。会议指出,从去年12月中央经济工作会议提出的"两防"--防止经济增长由偏快转向过热、防止物价上涨转为全面通胀,调整为"一保一控"--保持经济在较长时间平稳较快发展,控制物价涨幅在经济社会发展可承受范围内。

未来,从紧的货币政策、稳健的财政政策基调不变,但将根据经济形势的发展,对货币政策做出局部调整,对部分地区或行业信贷倾斜,凸显有保有压。而为防止失业问题恶化,信贷、财税政策将对中小企业、出口企业、纺织业等给予支持,对房地产信贷也可能做出适度的放松。(资料来源:新华社报道)

信号二:

7月25日,中共中央政治局召开会议,决定今年10月在北京召开中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议,主要议程是中共中央政治局向中央委员会报告工作,会议还研究了当前经济形势和经济工作。就在这次举足轻重的中央会议上,胡锦涛主席指出:引导股市楼市健康发展,完善资本市场。(资料来源:新华社报道)

结合最近市场最新动态,徐斌分析认为,下半年到明年的中央财经政策总基调是保持经济高速增长的同时,防止高通胀演变成恶性通胀。

从货币供给上看,2008年6月末,广义货币供应量(M2)余额为44.31万亿元,同比增长17.37%。数量型调控之下,大部分都流到国有大中型企业中了。上半年国内其他企业大叫"过冬"之时,央企固定资产投资规模却达到2.2万亿元,增长速度达36.7%,国资委重点跟踪的38家中央企业上半年投资同比增长16.9%,而38家以外的中央企业投资增长达98.9%!货币如水,上半年先流到国有大型企业,下半年到明年才会流入经济系统其他部门。与此同时,人民币币值低估造成套利热钱也如潮水般流入国内。下半年人民币升值固然放缓,但美元也未必持续走强,估计这套利热钱的滚滚洪流不会停止。现在再加上中央放松货币政策以稳定市场预期,以上诸多因素凑在一起,徐斌指出,下半年到明年中国经济将会热火朝天、直上云霄。

楼市需求不减

市场交易低迷,人们已有目共睹。中国人民银行8月15日发布的二季度货币政策执行报告称,2008年上半年,房地产投资较快增长,房屋新开工、竣工面积增幅高于上年同期,市场供应持续增加,但全国房价涨幅有所回落,尤其是部分城市房价下降,加剧市场观望气氛,房屋销售面积和销售额同时出现负增长。"奥运之前很多购房者都在等,想看奥运后房价会不会降",在采访中,不少开发商都表示了相同的一个意见。

同时,但在众多业内人士眼里看来,楼市需求依然强劲。

房地产资深评论人蔡鸿岩认为,虽然今年以来,国内房产形势发生了较大变化,购房人观望气氛非常浓烈,全国房屋交易量平均下降了20%至30%,交易量降幅最大的是深圳等南方部分城市。而对于北京、上海等城市而言,由于有足够的购房需求支撑,上半年房屋销量的回落只是因为市场处于观望情况下,买房人持币待购,另外一些开发商采取了一些打折的手段而致。客观来讲,全国房屋销量的回落是对去年全国房价暴涨的合理消化,去年曾上涨到连开发商自己都心虚的程度,今年的回落属于正常现象。

根据目前的一些迹象看,今年四季度房地产市场交易量很可能反弹。北京作为首都,是全国政治、文化、经济的中心,承载着大量的外地人群购房需求。其中一个很重要的观测数据就是航班客流量。现在北京、上海、成都的机场客流量都过了千万。像北京这样的中心城市,来客增多,就会带来定居、投资、经商,以及大量的购房需求,这是必然的规律。

在筹办奥运会的7年间,北京净增常住人口200多万人,仅去年一年,北京就净增52万常住人口,很多人把买到北京的住房作为身份的体现。同时奥运会推动了北京交通设施的建设,比如轨道交通经过的地区,房价有所上扬。这些都是支撑北京房价和需求的重要因素。

支撑楼市强劲需求的城市化率也不容忽视。陈基强向《楼市》记者指出,与发达国家相比,我国的城市化率也较低,2007年我国城市化率仅仅为43.7%,美国和法国的城市化率却已经超过70%。预计在未来十几年,我国城市化率将实现每年1个点的增长。以北京为例,奥运筹办的7年间,北京常住人口增加了210万人,住房方面必然会形成相应的需求。

采访中,房地产研究顾问机构高通智库董事长张宏从人均GDP的角度对楼市需求进行了分析。据"北京经济发展战略及实施情况"新闻发布会披露的数字,北京今年经济总量将突破1万亿元,人均GDP从2001年的3262美元提高到2007年的7654美元,今年将超过8000美元。

世界银行研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800?4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000?8000美元时,房地产进入稳定快速增长期。当一国人均居住面积在达到30?35平方米之前,城镇居民将保持旺盛的居住需求。从全球的房地产历史来看,当一个城市的人均GDP在8000美元之上时,新房销售将会出现问题。从单纯的名义人均GDP来看,北京的住宅市场似乎正在接近一个相对敏感的水平,而且也有数字显示目前北京的人均居住面积已经超过了30平方米。不过,统计数字是基于常住人口计算出来的,而北京是一个外来人口数量庞大的城市,加上今年通胀高企和人民币持续升值等因素,实际人均GDP消费能力可能与名义人均GDP存在一定的误差。人均GDP来到8000美元附近,意味着房地产市场进入下一个发展阶段的可能性在增加。不过,北京作为全国经济中心,财富集中度较高,更多的外来人口也创造了更大的人口红利,相比深圳(名义人均GDP已超1万美元)等投机程度更高的城市来说,北京住宅市场仍处于相对理性的阶段,虽然在调控氛围下今年的楼市景气程度显著下降,但阶段性调整后,北京房地产市场仍具备"较快增长期"的条件。虽然不排除市场扭曲后爆发性增长的可能性,但"高速发展期"渐行渐远的趋势却无法改变。
 

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