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房地产调控为何必须“封顶”

时间:2014-05-06点击:
十年来最为严厉的房地产调控已经进行了一个季度。各种声音和议论也多了起来,如强调房地产对经济增长的带动性和地方财政的重要性;强调买房也是一种人权,不应受到特别限制;和房地产关联密切的一些行业如钢铁业价格的走低,也被看成调控带来的不利影响。所有这些,让不少人生出“调控将有所变化”的预期。
上述声音不应忽略,但我们认为,在对房地产市场存在的问题以及调控方略没有深入研判,没有进行长期化思考之前,不应该改变目前已经确立的调控方向和基本框架,更切忌轻言放松。
在我们看来,中央之所以严厉调控房地产市场,最根本的症结在于,房价过快上涨导致民怨沸腾,影响到人民的幸福感,影响到城市化的未来进程,影响到中国这样的发展中国家兼人口大国所必须坚持的“立足实业,立足就业”的经济大方略。
长期以来,中国房地产业的主流舆论是“下要保底,上不封顶”,即主要依靠政府解决保障性住房问题(保底),而对商品房市场,则应按市场规律自然发展,不应干预房价高低。房价高,只要有人买,也是为纳税多做贡献。在这一舆论下,“底”和“顶”似乎是两个不相干的体系,各归其主,各自发展,相安无事。
但是,事实究竟如何?只要直面现实,就会发现,“顶”和“底”存在着某种内在联系,不对“顶”进行调控,保底也很难做好;同时,房地产市场上主要的利益群体对于“顶”的兴趣偏好远远高过对于“底”的关心投入。就拿政府来说,本来,其主要职责是提供公共产品,具体到住房领域,其主要职责在于造福民生,尤其是保障中低收入阶层的安居需要。但是,从国土部公布的各地对于保障性用地的供应和开发情况来看,大部分城市在这方面都不能达标。相反,地方政府对于高价供地都形成了一种路径依赖。
在我们看来,不调控“顶”,“底”的问题也很难解决好。
第一,房地产市场本身具有“外部性影响”,或者叫“价格溢出效应”。和那些奉行“零和游戏规律”的市场不同,在“零和游戏”中(设想一下赌场),有输有赢,但输赢结果和游戏之外的人无关,而房地产市场中,如果一个城市的“顶”不断被抬高炒高,则该城市所有区域的房价都会“水涨船高”。正如我们在各城市看到的,某个板块房价从1万涨到2万,接着就会逐渐向别的板块蔓延,推高整个价格体系。当富人们热衷于资产升值的游戏时,对社会夹心阶层和低收入者来说,其有限的购买力越显匮乏,内心的矛盾和压力自然会上升。
第二,房地产市场的“顶”是如何升高的呢?对房地产稍有了解,且稍有良知的人都会承认,其中的主要原因在于,把房地产当成资产来投资投机的现象十分普遍,开发商囤积居奇,中介机构火上浇油,特权阶层贪婪谋私,各种调控如同过场,最终,“投资房地产是致富捷径”,“囤积房地产是投资良方”,变成一种集体无意识。谁不多买套房子,谁不炒房子,谁不住大房子,谁不追逐豪宅,就在事实上变成无产阶层、少产阶层,因而趋于“相对贫困化”。这种一切向钱看,一切为资产的“交易驱动型买房文化”,其对整个社会的劳动价值观、理性消费观、平衡生活观的伤害,都是十分巨大的。那些资产大户,不会因其名下有几十套房产就增益人生幸福,但却因其囤积效应推高了价格,使得别人更不幸福;那些盲目跟进的“房奴”,不会因为住上了豪宅就更加快乐,但却以让自己当期消费萎缩,反而更加焦虑;而社会中低收入者和农民工,越来越把城市里的房子看作一种“异己”的力量,徒增痛苦。
我们无意反对市场化,我们认为由市场配置资源无论就效率还是就结果来说,都远胜于政府大包大揽。但是,我们强烈呼吁,在中国房地产市场的一些基本原则上,必须有“封顶之道”。所谓“封顶”,不是去干预某个地方某个楼盘的具体价格,而是要确立坚决遏制不合理需求的若干原则。
例如,在我们的城市,在那些大自然的恩赐之地如江边海边,难道就不能不用做房地产开发而用于公共用途,留给子孙后代吗?!
又如,我们能否就“一个家庭拥有多少套住房以上即为不合理需求”进行讨论和界定?一人一套行不行?超过之后则不得再购买住房,如要购买,必须先将现有住房卖掉。对那些已经存在的“不合理需求”的现实,甚至可以考虑要求其在一定期限内必须出售(该期限内可以调低交易税,过了期限则大幅度提高交易税)。社会应该有一种文化,不是囤积资产越多越光荣,尤其是凭借特权囤积资产,应被当成一种可耻现象。
我们知道这些建议或许难成事实,但我们希望借此表明一种价值立场,那就是,中国应该也必须成为一个健康的、立足实体经济、居住需求理性化的国家,而不是一个放任的、“投机资产依赖型”、由特权阶层主导市场“顶部”的国家。应该有一种制度和文化的激励与约束,让人人感到劳动光荣、创业光荣、创新光荣、承担责任光荣,而绝不是投机者得利、取巧者致富。
如果我们不向盘踞在市场“顶部”的利益群体发出强烈的信号,那么,他们总会以各种各样貌似合理的理由,继续不合理需求的膨胀。如此下去,房地产调控也难以逃脱调一调,控一控,接着再疯涨的命运。只有对投机者、对投机文化坚决“封顶”,才能从根本上改变市场预期,才能使市场变成一个正常的、理性的、健康的市场。
或许有人说,房地产投资热是流动性丰富的必然结果,此处控制也会流到别处。这确为现实,但是,两害相权取其轻,我们宁可这些流动性流到收藏市场上,也不愿意投机热潮流到房地产市场上。原因很简单,某些富豪多些收藏并不影响其他人的生活感受。而炒作推高、被不合理需求引领的房地产注定是一个扭曲的,影响大多数人幸福感的市场。
不要被那些蠢蠢欲动的披着合理外衣的不合理需求所诱惑和诱导。让我们用对时代负责、对社会负责的长远考虑,用符合每个人内心深处真正快乐的那些价值观,来牵引我们,引领我们,走向一个健康的未来。
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